Налог с продажи квартиры

— Квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника
— Квартира получена по наследству
— Квартира приватизирована
— Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением
— Продажа единственного жилья (при владении не менее 3 лет — актуально с 2020 года)

✅ Во всех остальных случаях — действует стандартный срок 5 лет

Подробнее о том, когда начинается срок владения недвижимостью, читайте в этой статье.

Это правило позволяет понять, с какой суммы рассчитывается налог при продаже.

✅ Если цена продажи равна или превышает 70% кадастровой стоимости (на 1 января года, в котором происходит продажа),
то налог считается с фактической суммы по договору.

❗ Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости,
то налоговая база будет определяться как 70% от кадастровой стоимости, а не цена по договору.

📌 Ключевые моменты:

✅ Когда берётся кадастровая стоимость

• Всегда используется кадастровая стоимость на 1 января года перехода права собственности, а не даты сделки.
• Для новых объектов, построенных или поставленных на учёт в течение года, берётся кадастровая стоимость на дату постановки на учёт.

🚨 ВАЖНО: Если на дату постановки на кадастровый учёт объекта ещё не была определена кадастровая стоимость, то в этом году правило 70% НЕ применяется. То есть налог считают по цене договора, а не по кадастру.

✅ К кому применяется

• Правило действует и для налоговых резидентов, и для нерезидентов.
• Распространяется на любые объекты недвижимости: квартиры, дома, нежилые помещения, земельные участки.

✅ Если кадастровая стоимость завышена

• Её можно оспорить до сделки в Росреестре или в суде.
• Даже после продажи бывший собственник может оспорить кадастровую стоимость, если она нарушает его права (подтверждено Пленумом ВС РФ №27 от 30.06.2015).

✅ Совет перед сделкой

• Закажите справку о кадастровой стоимости на 1 января года продажи (или на дату постановки на учёт, если объект новый).
• Если стоимость сильно завышена — лучше оспорить её заранее.

Как заказать справку о кадастровой стоимости — читайте далее

⸻

⚖️ Изменения с 2025 года

Согласно пункту 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ,
с 1 января 2025 года регионы получили право увеличивать коэффициент 0,7 до 1,0.

📌 После того как мы определили сумму, подлежащую налогообложению, можно переходить к расчётам.

🔻 Сумму дохода можно уменьшить двумя способами:

⸻

✅ 1. Учёт расходов на покупку

Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, вы можете уменьшить доход на сумму, которую заплатили при покупке.

Если недвижимость была подарена — можно учесть расходы дарителя, но только если он является членом семьи или близким родственником.

Важно! Все расходы нужно подтвердить документально:
расписками, платёжками, выписками из банка и т. д.

⸻

✅ 2. Стандартный налоговый вычет — 1 млн рублей

Если вы не можете подтвердить расходы, можно применить необлагаемый вычет в размере 1 000 000 руб.

Но есть нюансы:
• ❗ Нельзя использовать одновременно и расходы, и вычет в 1 млн руб. на один и тот же объект.
• ❗ Лимит в 1 млн руб. даётся на календарный год — если вы уже использовали его ранее, второй раз в том же году применить его нельзя.

👉 Подробнее о всех способах, как не переплатить налог при продаже недвижимости , читайте в нашей статье:

🔗 Вычет при продаже недвижимости: как не переплатить налог

Ставки НДФЛ за 2025 год применяются к доходам, полученным после 01.01.2025 📅

Если вы — налоговый резидент РФ и продаёте недвижимость 🏡, применяется ставка:
✅ 13% — если налогооблагаемая прибыль не превышает 2,4 млн рублей в год.
📌 Прибыль = доход ➖ расходы
или
📌 Прибыль = доход ➖ необлагаемая сумма:
• 1 млн ₽ — жильё, дачи, земля
• 250 тыс ₽ — нежилые помещения

Если прибыль выше 2,4 млн ₽ — сумма превышения облагается по ставке 15% 📈

🔍 Учитываются все продажи в течение года, если их несколько.

⸻

🎁 Получили недвижимость в дар от неблизкого родственника?

💼 Налоговый резидент платит:
🔹 13% — если кадастровая стоимость подаренного объекта до 2,4 млн ₽
🔹 15% — если выше, с суммы превышения

📊 Важно: суммируются все подаренные объекты за календарный год.